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中欧|盛松成:应对新冠肺炎疫情对房地产业冲击的10条建议

[工商管理硕士中国在线消息]

自1月下旬以来,新的皇冠肺炎疫情席卷全国,对中国经济造成巨大冲击,房地产行业自然不能置身事外。这场流行病将对房地产市场产生多大影响?房地产业如何积极应对疫情,在行业稳定发展的基础上,继续发挥促进就业、保障民生、稳定经济发展的作用?中国和欧洲的兼职经济金融教授盛松成从历史和现实的角度,通过详细的数据分析,给出了10条针对性的建议。

房地产行业的现状在五个方面与非典不同。

尽管疫情与2003年的非典相似,并为我们提供了有益的经验,但历史可能不会简单地重复。目前,房地产业所处的经济环境及其在中国经济发展中的作用与2003年有很大不同。房地产行业自身的特点和发展趋势发生了许多变化。必须谨慎对待历史经验。当前的问题不能简单地用2003年的情况来分析,否则很可能会做出错误的预测。中国房地产业的现状与2003年相比至少有以下五个方面的不同:第一,房地产业的发展阶段不同。2003年,中国房地产市场仍处于发展的初级阶段。过去,被住房分配制度抑制的需求被释放出来,潜力很大。那时,城市的生活环境比现在差得多。平均城市居住建筑面积只有23.7平方米。目前,中国的平均家庭住房已经超过1.1个单位。2018年,城市住宅平均建筑面积达到39平方米,是2003年的1.65倍。

其次,不同的经济发展阶段赋予了房地产业不同的定位。2003年8月12日,非典疫情结束后不久,《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号)将房地产业定位为经济发展的“支柱产业”,中国房地产业迎来了房改后的首次快速发展。如今,在经历了2014年至2016年的快速发展后,2016年中央经济工作会议正式提出“房子是为了居住,不是为了投机”;2019年7月30日,政治局会议首次提出“不要将房地产作为短期经济刺激手段”房地产行业的这种政策取向决定了该行业目前的发展方向与2003年不同。中国房地产业进入了一个新的发展阶段。

第三,房地产市场有不同的发展趋势。无论是在2002年非典爆发前还是在非典疫情发生的那一年,中国房地产开发投资和销售都呈现出快速上升的趋势。房地产开发投资同比增长率分别为21.9%和29.7%,房地产销售同比增长率分别为23.7%和34.1%,销售面积同比增长率分别为20.2%和29.1%。目前,中国房地产开发投资和销售的同比增长率出现了下降,基本呈现出“倒U”趋势。2019年,房地产开发投资同比增长9.9%,销售额和销售面积分别增长6.5%和-0.1%,均处于十多年来的较低水平。

第四,住房企业的负债水平和杠杆率不同。房地产企业总负债从2003年的5600万元增加到2018年的3600万元,房地产企业总负债与工业增加值之比从4.99倍增加到10.43倍。房地产行业整体负债率从2003年的58.04%上升至2019年前三季度的80.26%(按照深圳湾一级行业分类标准),大幅增长38.28%。总的来说,房地产企业的债务负担显着增加,对融资的依赖程度比以前更高。

第五,居民对住房的购买力不同。巨大的债务负担严重削弱了居民的住房购买力。中国住宅行业的杠杆率2003年为16.2%,2018年为53.2%,目前仍在上升。然而,中国经济的整体杠杆率也相对较高,继续提高杠杆率是有风险的。此外,收入增长有望直接驱动

从房地产开发的角度来看,在最坏的情况下,疫情可能导致房地产开发投资下降37.53%。这是因为受疫情影响,我国大部分地区的土地交易已经暂时中止。同时,长假和防疫措施也会影响房地产开发。虽然2020年前已经开工的项目将陆续复工,但原定今年开工的新项目可能会受到很大影响。2019年第一季度,中国房地产开发资金的29.12%用于土地购买,65.71%用于建筑安装工程和设备工具购买(新建筑面积约占5.54%)。因此,今年第一季度因暂停土地交易而导致的房地产开发投资可能下降29.12%,而因暂停新建而导致的房地产开发投资可能下降3.64%(65.71%*5.54%),而延长节假日可能导致在建项目投资下降4.77%,共下降37.53%。

房地产销售形势也很严峻。受疫情影响,全国许多城市发布了房地产市场“暂停运营”通知,明确禁止售楼处和中介店继续经营。中国房地产协会也发出呼吁,要求暂停全国各地售楼处的销售活动,并在疫情过后自行恢复。根据中原地产研究中心的统计,自1月下旬以来,大多数开发商的营业额较往年春节期间大幅下降了95%。从地区来看,截至2月4日24时,确诊新发冠状动脉肺炎病例最多的10个省份是湖北、浙江、广东、河南、湖南、江西、安徽、重庆、江苏和四川,分别占全国商品房销售的60.31%和61.78%(截至2019年11月底)。

住房很难在网上销售。因为房价高,对人们的生活有着长期的影响,所以很难像普通消费品一样,不经过现场检查就直接进行交易。此外,大多数消费者和制造商对房地产的网上销售模式不太熟悉。此外,购买还涉及贷款、所有权转让和其他必须由买方自己办理的手续。

即使受疫情影响而推迟的房屋需求预计会在疫情后反弹,但疫情对房地产销售的短期影响将是巨大的。2019年第一季度,中国房地产企业销售额为7700万元。根据2019年6.5%的销售增长率,2020年第一季度住宅企业销售额将达到2.29亿元。如果按销售额损失50%计算,第一季度的损失将高达1.14亿元。

房地产企业的资金链将受到严重冲击。销售收入(包括个人按揭贷款、首付款和预付款)已成为房地产企业的主要资金来源。2019年,销售收入占房地产开发企业实际资金的比重达到49.62%,达到1亿元的历史最高水平。同时,由于严格的融资限制,2019年国内贷款比例仅为14.13%,为历史最低水平。

由于部分住宅企业的高负债水平,2019年前三季度整体负债率达到80.26%。如果资金不能迅速提取,资金链可能会被打破。房地产行业的并购与房地产企业的资金链风险密切相关。数据显示,2002年中国房地产行业只有27起并购,规模为18.95亿元。2003年非典疫情发生时,共有36起并购,并购规模达到39.9亿元,增长110.55%。2004年,并购规模进一步扩大到49.58亿元,2005年后逐步缩小。2019年,中国房地产业共发生221起并购,规模.4亿元。如果疫情导致房地产企业的资金链风险爆发,大量中小房企将倒闭,这一过程可能会持续2年甚至更长时间。从长远来看,这将进一步提高中国房地产市场的集中度,并有可能增加这一差距

房地产投资下降给经济带来的下行压力相当明显。房地产投资约占固定资产投资的20%。2017年至2019年的资本形成总量将分别推动中国经济增长2.3、2.2和1.9个百分点,平均为2.13个百分点。从2017年到2019年,房地产投资占固定资产投资的比重分别为17.38%、18.92%和23.97%,平均为20.09%。根据这一计算,在过去三年中,房地产投资每年平均推动我国经济增长0.43个百分点(20.09%*2.13%)。如果中国房地产投资增长率在2020年第一季度下降37.53%(根据以前的计算),由房地产投资下降引起的国内生产总值增长率下降将达到0.16个百分点(0.43*37.53%)。由于中国目前的国内生产总值增长率约为6%,很难忽视房地产投资下降给经济带来的下行压力。房地产投资的下行趋势也可能直接或间接影响就业。2018年,中国房地产行业的城镇就业人口为466万。根据这一计算,疫情将影响房地产行业174.9万人的城市就业(466.01*37.53%)。房地产行业有许多相关行业。从行业相关系数来看,房地产行业与国家统计局划分的42个行业有不同程度的相关性。因此,疫情对房地产行业的影响也会传染给这些行业。以建筑业为例,根据房地产业对建筑业总消费系数的估算,将间接影响建筑业73.4万人的就业。考虑到疫情对建筑业本身的影响,更多的人将受到影响。

应对疫情对房地产市场影响的政策建议

为应对疫情对房地产行业的影响,保持房地产行业平稳健康发展,我们提出以下政策建议。

?对房地产业给予必要和合理的支持。除了向受疫情影响较大的批发和零售、住宿和餐饮、物流和运输、文化旅游和其他行业提供支持外,还应考虑采取适当措施稳定房地产市场。建议在“不炒房”的前提下,稳定房地产投资和销售,支持房地产行业合理的融资需求,允许部分受疫情影响的房地产企业延期还款,加快贷款展期,调整企业还款计划,不要盲目撤资、断供或压贷,以缓解近期销售萎缩对房地产企业资金链的影响。目前,无论从存量还是增量来看,我国房地产融资的比重已经基本恢复到正常年份的水平。因此,对房地产融资的限制不应继续收紧。在法律合规和风险控制的前提下,适当增加房地产企业的融资渠道,包括商业银行表内和表外融资。

?我们将继续实施“禁止炒房”政策。房地产业已经进入了一个新的发展阶段,“房不投机”已经成为行业定位。放松这一地位可能带来暂时的快速发展,但也可能透支未来的发展空间,甚至造成经济和金融风险。这种短期行为是不可取的。

?加强供求结合的调控措施。当前的控制政策叠加在疫情的影响上,需求方将受到极大的抑制。疫情得到有效控制后,需求可能会得到释放。如果当时没有足够的供应,新一轮的房价上涨可能是由供需失衡造成的。因此,在未来一段时间内,我们应加强对供给方的监管,合理适度增加房地产市场的供给,确保地价的相对稳定。一是核心城市要适当增加土地供应;二是采取适当的措施

?从长远来看,我们仍需应对房价上涨的压力。一旦疫情得到有效控制,供应方无法满足被抑制的需求,房价将迅速反弹,特别是在经济基础更好、城市管理效率更高、工业和医疗资源更发达的城市,如一线和二线核心城市,“稳定房价”仍将是调控的重点。

?要关注一些三、四线城市房地产市场的风险。疫情的爆发恰逢春节假期,严重打击了回家的购房者。三线和四线城市的房地产市场更糟糕,需要特别关注。随着大中城市的开放,疫情暴露出三、四线城市在物流、公共卫生资源和应急管理方面的劣势,三、四线城市未来将面临更大的人口外流压力。严格按照住房和建设部的要求,落实三、四线城市房地产市场风险防控政策。

?坚持房地产市场监管的预期管理。保持政策稳定,坚持“不炒房”政策,扭转长期以来的政策预期,确保政策的连续性和稳定性。

?充分发挥房地产投资稳定经济的作用。目前,投资对中国经济增长的贡献率约为30%,而房地产投资约占中国固定资产投资的20%。如果进一步考虑房地产消费及其对其他行业的带动作用,稳定房地产市场可以在很大程度上稳定经济增长。

?避免大量房屋企业倒闭影响整个房地产行业。目前,住房企业的整体负债率相对较高。受疫情影响,打破资本链的风险进一步增加。因此,有必要稳定房地产企业。除了对征地和定价政策进行适当调整外,房地产企业在融资和税收减免方面也应得到与其他企业同等的待遇。

我们不能将合理支持房地产业稳步发展的政策视为放松房地产监管。这是在“不炒房”、“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的原则下,为应对疫情、稳定经济、促进就业、保障民生而酌情采取的政策措施。

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