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全球金融危机边缘,中国楼市迎来“抄底机遇”还是“贪婪陷阱”?

这是见证“奇迹”的一天。在10天内,美国股市被吹了四次,让全世界的人,甚至沃伦巴菲特都睁不开眼。此刻,爸爸,这位老人,估计正在家里徘徊,说:我们应该贪婪还是恐惧?让我们先喝杯冰。

昨天,中泰证券首席经济学家李迅雷先生在一瞬间提到,美国和欧洲已经到了金融危机的边缘。我们必须防止中国房价暴跌。事实上,美国股市在2008年金融危机中下跌了54%,而美国股市在2020年第一季度之前下跌了31%。相比之下,此时此刻,美国大部分地区已经陷入危机泥潭。

在2008年的次级抵押贷款危机中,美国房价整体下跌25%,一些地区跌幅超过40%;中国的房价整体上只下降了2%,有些下降了15%以上。如果经济危机发生在过去20年,中国房价会暴跌吗?

房价不会暴跌

中国房价不会暴跌,关键在于中国房地产市场的非绝对市场化和无形控制。每个人都能清楚地感受到这种流行病。我们的组织拥有强大的控制和部署能力。对于房地产市场来说,我们可以使用很多抗崩溃的武器,其中最有力的三把斧头是“敲打地面,调节和释放水分”。

第一把猛击斧:控制球拍。在历史上,几次房价下跌都伴随着土地价格的急剧下跌,或者说土地价格以前已经下跌过。一般来说,面粉在面包落下之前就已经落下了。在上世纪90年代日本房价暴跌之前,东京23个区的土地价格已经膨胀到足以买下整个美国领土!

人们普遍认为日本股市的崩溃导致了土地价格和房价的下跌。事实上,日本在1991年引入的“土地保有税”直接导致了日本土地价格的下跌。一根针戳破了土地价格泡沫,导致了房价的崩溃。

如果中国房价开始暴跌,ZF可以通过减少土地销售来完全调整房价。例如,如果今年计划拍摄100块地,它将只拍摄50块地,从而通过减少原材料供应来减少商品房供应。经济学最基本的原则是,在需求不变的前提下,减少供给可以提高价格。

第二版:放宽购买限制。事实上,这与枪击事件完全相反。它是通过调整需求来调整价格。过去,中国通过严格的购买限制阻止了一些对生活的需求。

如果一个家庭住不起一个房间,他们就不能在核心城市购买两个以上的套房。与此同时,在这些核心城市,大量永久居民只有在满足1至5年的社会保障条件后才能买房。限制购买就像建造一座水电站。水量在上游的高位被拦截。一旦下游干涸,水量减少,闸门可以自由调节以释放水。为了防止房地产市场暴跌,放宽购房限制是关键举措之一。

第三版:金钱流失。关键是要降低利率。过去,中国房价的每一次大幅上涨都伴随着频繁的大幅降息。2009年和16年房价的大幅上涨是由于2008年和房价大幅上涨前15年连续五次降息。

目前,尽管资金外流的边际效应越来越差。在稳定房地产市场的目标下,我们显然不能通过放水来刺激房价飙升。然而,如果房价下跌的趋势明显,货币释放至少可以在稳定房地产市场方面发挥非常有效的作用。

与目前欧美国家的零利率甚至负利率相比,还有已经实行了十多年的量化宽松政策。显然,我们国家还有很多货币筹码!

房价不能暴跌

房价暴跌,80%的开发商失败了!

10%的降幅是开发商的利润底线,30%的降幅是开发商的生死线。

只要房价下跌30%,开发商就无法支撑。

让我们做一个账户。房子的成本利润结构基本相同。土地加建筑安装费用65%,开发贷款利息10%,税费10%,加上5-10%的市场

开发商通过规模赚钱,这就是我们通常所说的薄利多销,那么为什么开发商在过去一直试图进行大规模?而房地产开发本身就是一个高营业额和高负债的行业。房价的急剧下跌不仅会降低利润,还会降低一些成本。如果购房需求进一步减少,现金流无法迅速恢复。这是最危险的事情。因此,在危机时刻,开发商宁愿赚少一点,也要尽快运血。

房价暴跌,大量中产阶级和房主家庭将会破产。

目前,中国人的房地产已经占了家庭总资产的77%。房价的急剧下跌意味着这个家庭的资产大幅缩水。只要房价下跌超过30%,也就是说,当它低于首付款时,房子就变成了负资产,这意味着房子的价值不再足以偿还银行的欠款,银行将要求买方提供新的抵押品或补充欠款,否则房子将被立即处置。

房价缩水后,还会出现“财富减少效应”。简而言之,当房价大幅下跌时,人们显然会感到财富在减少。那么消费支出就会减少。当消费减少时,生产就会减少,经营就会下降,最终导致经济衰退。简言之,通货紧缩!

我必须告诉你一点,即使房价暴跌,那些买不起房子的人还是买不起。房价暴跌。你认为你是那个可以被单独留下的人吗?房地产的上下游连接着60多个行业和数亿员工。当你的公司倒闭了,你失去了很多工作,你从哪里弄到买房子的钱?由于房价的急剧下跌,没有一个国家让普通人买得起房子。以前没有这样的事情,将来也不会有这样的事情。

房价暴跌,大量银行将遭受致命打击。

在银行贷款中,有两笔与房地产直接相关的大额贷款。一个是开发贷款,即开发商用来从银行为项目融资的资金。一个是住房贷款,也就是人们买房和向银行贷款的钱。

根据18年的贷款数据,这两笔贷款加起来约占银行贷款总额的27%。再加上一些通过其他途径获得的贷款,如消费贷款,但最终流向房地产,而房地产贷款至少占银行贷款总额的35%。

如果房价暴跌,开发商倒闭,家庭破产,银行将产生大量坏账,银行也将面临破产的风险。

一旦银行倒闭,国家财政崩溃,国民经济将不可避免地急剧下滑,中国经济可能会倒退20年。

房价一落千丈,地方政府的收入和支出将大幅减少。

仅土地出让金就占地方政府财政收入的40%左右。如果房价暴跌,开发商倒闭,土地出售,地方政府收入急剧下降,许多基础设施项目不得不停止。对教育、医疗、公共卫生和交通等城市基础设施的投资也将停滞不前,甚至一些地方可能无力支付公务员的工资。

你知道,许多地方政府现在非常依赖土地。

因此,房价不能也不敢暴跌。即使它不能上升,它也只能选择向旁边走,而不是向下走。如果房价下跌并失去控制,中国经济倒退20年并不夸张!

纽结

事实上,当前的全球经济危机尚未形成,美国近年来的经济发展趋势也相当不错。对这种流行病来说,让它在谷底付出代价并中途改变方向并不容易!

与此同时,经济危机蔓延到中国需要一段时间,就像2007年的美国次贷危机一样,大约一年后才蔓延到中国。因此,这一次也是我们能够充分准备和预防的时候。

无论经济危机是否会到来,我也想向大家说明两点。

房价不会暴跌。相反,这并不意味着它们可以飙升。房地产和投机是当前房地产市场不可逾越的魔法。

房价不会暴跌,这并不意味着y

杭州市1-2月土地出让金总额为374亿元,仅次于北京和上海,同比增长26%以上。

总体而言,尽管受疫情影响,1-2月全国50个主要城市的土地总销售额为5180亿,同比仍增长4.1%。

一些城市的房地产市场现在开始升温并不奇怪。

深圳有很多阳光。一栋公寓楼一天就卖完了,总价在2000-5500万元之间。

上海的销售部门挤满了人,房地产市场成交量恢复指数全国第一,已经超过了去年12月份的周平均成交量。

杭州的很多项目仍然需要彩票来买房,中奖率仍然不高。

在南宁20年的第11周,二手房的周成交量比前一个月增加了8倍.

(上海的一个销售部门很拥挤)

虽然a股跟随了最近的下跌,但当股市不好的时候,正是楼市好的时候。没办法,在中国有两个大的资本水库,一个不能流向另一个!

从3月底到4月,房地产市场仍有可能变得趾高气扬!最坏的情况是,五月至六月极有可能会有一个小盛夏。

想在一线或二线城市买房的朋友现在可以开始了!

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